-
-
-
1.BYGGNAD
1.1 Allmänt om
byggnad på annans mark (ofri grund)
En särskild typ av
lös egendom är byggnad på annans grund, d.v.s. en
byggnad som uppförts på en fastighet (mark) som tillhör någon annan än
ägaren till byggnaden. Om en person arrenderar ett markområde och uppför en
sommarstuga på markområdet så blir stugan inte fast egendom,
se 2:4
jordabalken, JB.
För ägaren till den här typen av byggnad har nyttjanderätten till
fastigheten (jorden) stor betydelse. Ägaren till fastigheten kan upplåta
jorden / marken genom arrende. Det finns ett antal olika typer av arrende
och ett av det vanligaste är bostadsarrende.
1.2 Överlåtelse av byggnad
Några
formkrav för överlåtelse av byggnad på annans mark finns inte. Ett
muntlig avtal gäller men vanligtvis upprättas ett skriftligt avtal. Ett
skriftligt avtal är säkrast ur bevissynpunkt om det senare skulle uppkomma
en tvist om avtalets innebörd.
Det
sakrättsliga skyddet uppkommer direkt genom avtalet. Köparen behöver
alltså inte ta byggnaden för att skydda egendomen mot överlåtarens
(säljarens) borgenärer utan detta skydd uppkommer omedelbart vid den
tidpunkt då ett överlåtelseavtal kommer till stånd.
1.3 Pantsättning av byggnad
Den rättsprincip som antagits vid
pantsättning av byggnad på annans mark är
att det kan ske genom s.k. säkerhetsöverlåtelse. Denna form av överlåtelse
ger ett sakrättsligt skydd för "panthavaren" mot överlåtarens borgenärer.
Det innebär inte att det råder utmätnings- förbud. Utmätning kan ske av
byggnaden men för att utmätningen ska ge någon utdelning krävs det att
byggnadens värde överstiger den fordran som säkerhetsöverlåtelsen sker
skydd för.
1.4 Rättskällor - Byggnad
•
2:4 JB
• NJA 1952 s 407
• RH 1993:57
• RIC 10/94 och 18/98
• Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 5 uppl. 1994
s 300
• Walin, Gösta, Panträtt, 2 uppl.1998 s 143
•
Nordbrandt, Anders, Byggnad på annans mark -
Examensarbete (länk) |
2. BOSTADSARRENDE
2.1 Allmänt om bostadsarrende
Bostadsarrende föreligger när avsikten med upplåtelsen i huvudsak innebär
att arrendatorn har rätt att på fastigheten uppföra eller behålla ett
bostadshus som ska användas som bostad för arrendatorn och dennes
närstående. Den här typen av arrende (bostadsarrende) har sin största betydelse
för sommarstugor på annans mark.
Ett avtal som avser upplåtelse av bostadsarrende är formbundet. Avtalet
måste vara
skriftligt och samtliga villkor måste finnas med i handlingen
och även senare ändringar eller avtalstillägg måste dokumenteras i
skriftlig handling, 8:3 st 1 JB.
Upplåtelsetiden för bostadsarrende ska avtalas för viss tid om minst fem år
eller på arrendatorns livstid, 10:2 st 1 JB. Ett bostadsarrende ska sägas
upp senast ett år innan arrendetiden går ut, 10:3 st 1 JB. Om avtalet sägs
upp för sent eller inte alls kommer avtalet att förlängas automatiskt på
fem år, 10:3 st 2 JB.
2.2 Upplåtelse i andra hand
Arrendatorn kan hyra ut i andra hand och då uppkommer s.k. underupplåtelse
eller underarrende. Som huvudregel gäller att det krävs att
jordägaren/fastighetsägaren godkänner andraupplåtelsen. Det är dock
huvudarrendatorn som kvarstår som avtalspart gentemot
jordägaren/fastighetsägaren och är också ansvarig för att arrendeavgiften
betalas. Andrahandsnyttjanderättsinnehavaren personliga egenskaper kan ha
viss betydelse för jordägaren och därför är huvudregeln den att jordägaren
ska godkänna andrahandsnyttjanderätts-innehavare. Se 8:19 1 p JB.
Det ska noteras att det krävs också jordägarens tillstånd till upplåtelse i
andrahand då bostadsarrende kommit till stånd mellan fastighetsägare och
förening som har till syfte att upplåta arrende till sina medlemmar.
Upplåtelse till föreningsmedlemmen ska således godkännas av jordägaren /
fastighetsägaren. Se 10:1 st 2 JB samt prop 1984/85:111 samt Bengtsson,
Bertil, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom,
6:e uppl 2003 och Grauers, Folke, Nyttjanderätt, Hyra, bostadsrätt, arrende
och tomträtt, 11:e uppl 2001 samt
prop 1983/84:111 s 16.
Utdrag: Prop 1984/85:111 s 16
Skäl för mitt förslag: Jag ansluter mig till uppfattningen att
koloniträdgårdsinnehavarnas rättsställning vid underarrende bör förbättras.
Jag förordar därför att det i 10 kap. 1 § jordabalken tas in en bestämmelse
om att vad som föreskrivs om bostadsarrende i tillämpliga delar också skall
gälla när jord upplåts på arrende till en förening som har till
huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta bostadsarrende till sina
medlemmar.
Som jag redan har nämnt är det en förutsättning för att besittningsskydd
skall föreligga vid bostadsarrende att arrendatorn på arrendestället har
ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde. Det kan givetvis inte krävas
att en koloniträdgårdsförening själv har ett bostadshus för att
besittningsskydd skall föreligga. Enligt min mening bör föreningen
tillerkännas besittningsskydd, om ett sådant hus ägs av någon
koloniträdgårdsinnehavare till vilken föreningen har upplåtit
nyttjanderätt.
|
2.3 Sakrättsliga skyddet vid överlåtelse av bostadsarrende
Vid överlåtelse (även upplåtelse i andra hand) av arrende uppkommer det
sakrättsliga skyddet mot överlåtarens borgenärer genom
denuntiation
(underrättelse) till fastighetsägaren. Se NJA 1988 s 257 och RH 1993:57
samt Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 5 uppl. 1994 s 301 samt
Walin, Gösta, Panträtt, 2 uppl.1998 s 145.
2.4 Rättskällor - Bostadsarrende
• Prop. 1984/85:111
• NJA 1988 s 257
• RH 1993:57
• Bengtsson, Bertil, Victorin, Anders, Hyra och annan
nyttjanderätt till
fast egendom, 6:e uppl 2003
• Grauers, Folke, Nyttjanderätt, Hyra, bostadsrätt, arrende och
tomträtt,
11:e uppl 2001 |
3 UTMÄTNING AV BYGGNAD OCH BOSTADSARRENDE
Förutsättningarna för utmätning är de omständigheter som ovan beskrivits.
Det sakrättsliga skyddet för byggnaden träder direkt i kraft vid
tillkomsten av överlåtelseavtalet och ger förvärvaren skydd mot
överlåtarens borgenärer.
När det gäller bostadsarrende så uppkommer skyddet mot överlåtarens
borgenärer först när markägaren blir underrättad (denuntieras) om
överlåtelsen.
För att utmätning ska kunna ske är att överlåtelse (säkerhetsöverlåtelse)
inte skett av byggnaden. Utmätning av bostadsarrende kan ske även om
överlåtelse skett då fastighetsägaren inte blivit underrättad om förvärvet.
Naturligtvis ska avtal som kommit till för skens skull inte hindra att
egendomen utmätes. Om skenhandlingar vid utmätning finns behandlat i
doktrinen. Se Gregow, Torkel, Tredje mans rätt vid utmätning, 1987 s 246
och 256 ff.
Vid utmätningstillfället kan kronofogdemyndigheten komma fram till att
byggnaden och bostadsarrendet får anses
tillhöra gäldenären (4:17 UB) eller
vara i dennes besittning,
(4:18 UB). Fastighetsägaren ska denuntieras utmätningsbeslutet av
bostadsarrendet, 6:3 st 2 UB.
3.1 Utmätningsförklaring
Exempel på ett utmätningsbeslut är följande.
Gäldenärens byggnad bestående av en fritidsstuga på XX:s fastighet, NNNNN
00:00 i Fogdestad. (Härefter ska en kort beskrivning göras av byggnaden och
är gäldenären inte närvarande kan det finnas ritningar hos
byggnadsnämnden).
Vidare utmäts gäldenärens nyttjanderätt (bostadsarrende) till ett
markområde om xxxx kvm på fastigheten NNNNN 00:00 enligt ett avtal om
bostadsarrende som ingåtts 2000-01-01 mellan gäldenären och AA.
Fastighetsägaren ska underrättas om utmätningen, 6:3
st 2 UB.
3.2 Rättskällor - Utmätning
- 4:17 samt 4:18 UB
- 6:3 st 2 UB
- Gregow, Torkel, Tredje mans rätt vid utmätning, 1987 s
246 och 256 ff,
- Gregow, Torkel, Utsökningsrätt, 3 uppl. s 134 och 180
|
|
|
Startsida